乐居合肥 你问我答｜物业管理法律常识问答

什么是物业管理？

答

物业服务的主要内容有哪些？

答

物业管理只能由物业服务企业实施吗？

答

业主如何认定？

答

业主专有部分有哪些？

答

哪些属于业主的共有部分？

答

建筑物内业主专有部分之外的为共有部分。

业主委员会或物业服务企业是否可以自行决定小区内重大事项？

答

业主共同决定事项所需的专业部分面积和人数如何确定？

答

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，业主人数按照专有部分的数量计算。

如何选聘物业服务企业？

答

前期物业服务企业由开发建设单位通过公开方式选聘。成立业主大会后，由业主大会通过表决方式选聘。

业主可以更换物业服务企业吗？

答

可以，但需业主依据法定程序共同决定和更换。

物业服务合同的内容有哪些？采取什么方式签订？

答

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务合同应当采用书面形式，内容需符合法律规定。

前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签署，业主是否可以不用遵守?

答

不可以，前期物业服务合同虽由建设单位与物业服务企业签订，但因房屋买卖合同，相关权利义务让渡，因此前期物业服务合同对业主具有约束力。

前期物业服务期间，建设单位是否可以随意更换物业服务企业？

答

业主能否将住宅改变为经营性用房？

答

小区内规划用于停放汽车的车位，建设单位是否可以随意租售给任何人？

答

人民防空工程用作停车位的，建设单位是否可以将停车位出售、附赠？

答

小区内机动车停车收费标准如何确定？

答

业主对业主大会的决定不认可，是否可以不执行？

答

什么是公共收益？

答

公共收益如何管理？

答

公共收益应该如何分配或使用？

答

物业服务企业是否可以在公共收益中扣除其合理成本？

答

物业公司是否可以将物业用房作为经营用房出租？

答

物业费的计费方式如何确定？

答

物业费从什么时候开始交纳？

答

房屋交付后，业主能否以未收房为由不承担物业费？

答

房屋交付后没有实际入住，要不要交物业费？

答

对欠缴物业费业主，业主委员会或物业服务企业如何依法催缴？

答

物业服务费的调整程序是什么？

答

业主购买二手房，需不需要房屋出卖人结清物业费？

答

房屋交付时，物业服务企业是否可以预收物业费？

答

物业服务合同终止后，原物业服务企业继续提供临时服务，是否可以向业主收费？

答

业主在物业管理服务活动中享有哪些权利？

答

在物业管理服务活动中，业主应该履行哪些义务？

答

在小区内，业主有哪些禁止性行为，发生相关禁止性行为如何处理？

答

业主是否必须设立业主大会？

答

业主大会由谁组成，有何职权？

答

未经业主大会表决通过，业委会可否解聘物业服务企业？

答

成立首次业主大会的条件是什么，由谁申请？

答

已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的物业服务区域，建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提交的成立业主大会书面申请。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合首次业主大会召开条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。同时，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

符合首次业主大会会议召开条件，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由谁组成，由谁主持和召集？

答

由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表5至9人单数组成，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，负责召集和主持筹备组会议。

业主可否委托他人或推选业主代表参加业主大会会议？

答

可以。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但需出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。对于物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，具体由业主大会议事规则规定。

业委会会议由谁召集和主持，委员是否可以委托代理人参会，会议决定如何方为有效？

答

业主委员会应按业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，由业委会主任召集和主持，会议应有过半数的委员出席，不能委托代理人参加会议，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业委会不履行职责怎么办？

答

业委会发生连续六个月不依法履行职责等情形，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主大会召开会议，重新选举业主委员会。

业委会如何换届，由谁组织？

答

业主委员会任期届满五个月前，向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主委员会换届工作小组，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。逾期未换届的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织换届；逾期仍未组织的，由居民委员会、村民委员会组织换届工作。

可否对业委会开展审计？

答

可以。业主大会可以组织或者委托第三方开展审计，如换届审计、业委会主任离任审计及专项审计。街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任审计工作。五分之一以上业主联名要求审计的事项，街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展专项审计。

物业管理委员会成立条件是什么，人员怎么组成？

答

对于不具备成立业主大会条件的老旧小区，或具备成立业主大会条件但确有困难未成立、业主大会成立后未能选举产生业主委员会等物业服务区域，街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会，由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等7-11人单数组成，暂代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。

物业企业是否可以将专项服务转委托给专业公司？

答

可以，物业企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托他人，并就该部分专项服务事项向业主负责，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业企业是否可以代为收取水电费？

答

可以。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业可以接受委托代收前述相关费用的，但不得向业主收取手续费等额外费用。

一个物业服务区域可以有多个物业企业实施物业管理吗？

答

不可以。一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业合同尚未到期，但业主对物业服务不满意，是否可以解除合同，如何解除？

答

可以。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

对于前期物业服务合同，在合同约定的服务期限届满之前，如果业主委员会或者业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自然终止。

对于由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，解除合同需要提前60日或者按照合同约定的期限书面通知物业服务企业，而且如果该解除行为造成物业服务企业损失的，业主通常还应当承担相应的赔偿责任。