近些年来小区物业费纠纷越来越多，业主认为物业公司管理不到位，拒绝缴纳物业费，物业公司要不来物业费便上法院打官司。面对这样的纠纷，法官若选择一判了之，虽能及时断案，但并没有从根本上解决问题，物业与业主之间的矛盾仍然存在。为此，合肥庐阳区法院的法官们收案后，先进小区“暗访”，发现问题后先督促物业公司整改，再对物业费纠纷进行调解。创新的断案模式，收效显著。
法官“暗访”高档小区
发现诸多管理问题
2021年8月4日上午9点，庐阳区法院立案庭非诉调解团队法官李成菊与法官助理谈其娟，以及特邀调解员周建华等人，来到庐阳区某小区进行“暗访”。
法官们顶着烈日，环绕小区探访了近两个小时，探究这个被大家认为是高档小区的地方为何会有大量物业费纠纷案件涌入法院。
进入该小区后，法官首先发现小区大门的门禁大开，暴露了安全隐患。在后面的走访中，法官发现该小区还存在车子乱停、地下停车库有卫生死角、垃圾过夜不清运、监控系统如同虚设、有别墅区业主违建等问题。因为地下室异常黑暗，恶臭的卫生死角让人大惊失色。
由于没有事先告知小区物业公司，很多业主在小区内看见李法官等人，积极上前反映小区问题，还带着法官查看了一些管理不到位的地方，进一步佐证了法官的初步印象：小区物业服务和管理水平不到位，物业存在严重不作为。因为小区存在管理问题，一些业主不愿缴物业费，物业公司便将业主起诉至法院。
法官通过此次暗访，了解了小区实际情况，目前，法官已经暂停调解案件，要求物业公司对这些问题先进行整改，后期法官还将通过回访形式，了解整改情况，督促整改之后，法官会根据实际情况对物业纠纷案件进行调解。
“暗访”后断案
半年解决500多起物业纠纷
上述“暗访”行动只是庐阳法院非诉调解团队“暗访”断案的一个缩影。
据了解，今年5月底，庐阳法院接到某物业公司起诉小区业主的案件20件。李成菊法官将该批系列案委派给特邀调解员夏尚华进行调解。
因案件涉及的当事人多，情况比较复杂。调解员一个个打电话沟通大致的情况。其中，因为房屋质量造成的纠纷占有一定的比例，另外还有业主反映汽车被刮伤、电瓶车、自行车被盗、停车难、小区安保不到位等问题。
针对业主的上述拒缴物业费理由，调解员只身一人深入小区现场，实地“暗访”，随后与物业公司负责人面对面沟通梳理导致拖欠物业费的原因。
调解员对多名业主答疑解惑、耐心劝说：“依据双方签订的物业服务合同的约定，业主应当依法履行缴纳物业费义务。”
同时，针对众多业主反映的物业公司不作为情况，法院要求物业公司限期整改。
最终，20起物业服务合同纠纷案件，在不到一个月的时间内，累计调解结案17件。物业公司收到了被拖欠的物业费，而通过整改，业主反映的问题也基本得以解决，物业和业主的矛盾得以有效化解。
去年12月份开始，这种断案模式开启，对于案件量较大的小区，法官会实地进行“暗访”，找到矛盾，化解矛盾。物业纠纷得以有效化解，仅2021年上半年，该院物业纠纷案件调撤500余件，自动履行率达100%。
通过“暗访”发现问题后，法院还与物业公司服务小区所对应的街道、社居委进行联系，要求物业公司限期整改，法官还曾找到物业负责人按照《物业条例》应尽义务填写承诺书，告知如果不承担相应的义务即承担相应责任。
法官：断物业纠纷案
不能仅坐堂问案
“案件在进入司法程序后，不能满足于‘坐堂问案’，法官到现场开展调查，了解小区的真实情况，还原事实真相，实地考察了解案情才是解决纠纷的根本之所在。也彰显了‘以事实为依据、以法律为准绳’的法律原则。”李成菊法官称。
庐阳法院对于物业纠纷所创新的断案模式，也得到了广大物业公司和小区业主的支持。
8月11日上午，庐阳区法院非诉调解团队收到某物业公司送来的“为群众排忧解难，促社会和谐发展”锦旗。
“法官实地走访才能了解到我们不缴物业费的原因，要求物业公司把问题整改了，大家也就不会再拖欠应该缴纳的物业费了。小区环境靠物业公司和业主共同营造的，都需要为此作出努力。”业主吴女士说，法官“暗访”式断案，值得称赞。
商议院 | “暗访式”断案是回归合约精神的体现
物业管理是小区的永恒主题，物业费矛盾到底该怎样化解，也是业主、物业公司、居委会、街道以及司法机构一直探索的问题。
从长期的司法实践来看，物业费纠纷中，物业公司胜诉的概率较大，通过诉讼物业公司能追回全部或者部分物业费。但是，“一判了之”的断案方式，略显简单和粗暴，长远来看既伤了物业与业主之间的和谐氛围，又增加了双方当事人的诉累和司法资源压力。
庐阳区法院在实践中创新的“暗访式”断案，先探究物业费矛盾所在，督促物业公司对问题整改，再组织双方心平气和地调解纠纷，从根本上解决了业主与物业公司之间看似不可调和的矛盾，也是司法机关引领双方回归合约精神的体现。通过实地走访，有利于调查清楚双方物业服务合同的真实履约情况。从根本上来说，物业费矛盾产生的根源在于业主、物业公司忽视了物业服务合同。本质上是双方缺乏合约精神、纠纷思维作祟下形成的产物。化解物业费矛盾最重要、最基本、最简单的办法，还是要回归合约精神。“暗访式断案”正是尊重合约精神的具体实践，是在合约精神制约下做出的化解物业纠纷的有效尝试。