自立自强 摆脱困境
――谈开发商派生物业管理公司的出路
钟乐山
国务院《物业管理条例》颁布实施后，一系列配套的规章相继出台，相关的地方法规和实施细则也在陆续制定，可以预见，物业管理市场将快速实现规范化运作。这对所有的物业管理企业来说既是一次市场环境的改善，也是对企业发展的严峻考验。
在商业运作中，供需双方的利益是一对永恒的矛盾，希望政府出台几部法规就能很好地调和这组矛盾，显然是不现实的，况且就目前政府已出台的相关法规来看，并没有对物业管理企业露出太多的笑脸，更多的是严格要求。因此，物业管理企业要想求得持续发展，还必须苦练内功，自立自强。
分业经营势在必行
现阶段我国的物业管理活动遇到了一些问题，但是这并不等于物业管理企业非倒闭不可，更不等于物业管理行业会消失。由于物业管理行业起步不久，大家对它还有个认识、适应的过程，同时由于它的公共服务的属性，举步维艰是自然的。
就珠海市而言，大部分的物业管理公司，尤其是中小型企业，都处在亏损边缘，或已在亏损经营。行业内笼罩着一股悲观情绪，公司上下满腹委屈，自己受累受气，到头来反而成为投诉焦点；收费难，经营亏损，业主和外界人士还怀疑你在牟取暴利，甚至有些业主还与物业管理公司产生严重的对立情绪，致使企业的工作困难重重。但是，我们必须认识到，物业管理行业的存在是人们对高品质生活追求的客观需要，它的生存和发展是必然的，物业管理企业要借《物业管理条例》的东风，靠自己振奋精神，刻苦努力，尽快从眼前的困境中解脱出来。
众所周知，珠海市的大部分物业管理公司都是由房地产开发企业派生出来的，开发商开办物业管理公司，其首要目的是要保证自己的产品能平稳地、保质保量地移交到业主手中。在实现这个目的的过程中，物业管理公司即要履行质量检验，售后服务的职责，还要担当与业主和开发商之间协调的职责。物业管理公司为开发商的品牌建设、专业品质形象的树立，以及建立与业主、客户的亲和关系等方面付出了很多。之所以一些物业管理公司负债经营，就是因为他们肩负着其母公司开发商所赋予的使命。然而，《物业管理条例》提倡房地产开发与物业管理分离，物业管理项目的取得，应通过招投标的竞争方式进行。因此，由于开发商派出生一大批物业管理公司，必须努力完善自己，改变依附于母公司的现状，在组织架构，经营核算，业务管理上，尽快形成独立运营的模式，积极参与市场竞争，以实现规模经营，进而创造规模效益，扭转亏损局面，使企业做大做强，在竞争中求生存、求发展。
亟须提高综合素质
毋庸讳言，现在的一些物业管理公司综合素质较差，服务意识不高，内部管理也不规范，与业主之间的矛盾不能及时、妥善地处理，往往导致矛盾激化。部分从开发商派生出的物业管理公司，忽略了自己的特殊使命，在处理业主与开发商的矛盾中，立场和态度一边倒，使业主反感，这样非但没有维护好矛盾双方的合法利益，反而因矛盾激化而导致媒体曝光，即损害母公司开发商的声誉和形象，又失去业主信任，两不讨好，得不偿失。因此物业管理公司必须树立鲜明的服务意识，摆正服务者位置，对员工抓紧相关政策法规的教育，各使基层管理人员能正确妥善处理业主的各类投诉，及时化解各类矛盾。
在物业管理服务中，最麻烦的是维护区域内公共秩序的工作，业主往往认为他已交了管理费或停车费，那么他在小区内遭受的任何人身伤害，财产损失，都要由物业管理公司赔偿，业主把物业管理公司维护公共秩序的职责看作保险公司或保镖的职责，不管物业管理公司在事件中是否有过失行为，损失轻微的拒交管理费，损失较大的闹上法院，处理这类矛盾，即费时又费力，给公司造成损失。要避免此类事件发生，有效的办法是加强规范管理，加强协管员的责任心教育，完善管理制度。协管员在值班的全过程中，严格执行操作制度，做到人到心到，各项检查登记一项不漏，做好各种原始记录，尽量避免因工作失误而造成事故发生。在万一发生事故损害时，物业管理公司能够列举充分证据证明事故的发生，非物业管理公司工作失职造成，达到自我保护的目的。
最大限度地赢得业主认可
物业管理收费难问题在行业内是人所共知的，形成这种局面的原因固然是多方面的，但作为当事人的物业管理公司，不能光是怨天尤人，应该积极采取措施改变这种被动局面。比如，提高管理服务质量、引导业主住房消费意识等，大量的工作需要物业管理公司去做。业主因服务质量差拒交管理费的现象较普遍，解决这个问题的关键当然是物业管理公司努力提高自身素质，树立服务意识，实现规范管理，创建自己的质量品牌，以取得业主的信任。我国的物业管理行业从上世纪八十年代产生，到近几年的普及，走过的路不长，积累的经验不多，相关的法规也正在完善。而人们对此亦有一个认知、认可的过程。
正确引导业主的住房消费意识，不但是政府的事，也是物业管理企业的一项重要任务。物业管理公司在实施管理服务的过程中，要时时注意做好宣传工作，向业主宣传政府的相关法律法规，宣传物业服务的必要性，宣传物业管理公司付出的劳动。努力寻找、创造与业主沟通的机会了，加强交流，在感情上拉近业主与物业管理公司的距离，使广大业主对相关的政策法规，对物业管理公司的服务宗旨和付出的辛勤劳动有更多的了解，从而认识到交管理费是业主的应尽义务。
目前物业管理企业虽然仍处在困境中，但随着国家《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关法律法规的颁发，地方性相关具体政策也将相继出台，物业管理市场环境必定有较大的改善。物业管理企业要与时俱进，振奋精神，努力提升自身素质，为业主提供高品质的服务，尽快走出困境，务求达到业主满意、物业管理公司满意、社会满意的“三赢”效果。