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第五十四 条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
【释义】本条是关于住房专项维修资金制度的规定。
随着我国经济持续快速发展和住房制度改革不断深入，人民生活水平不断提高，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住房的维修管理责任相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型，且多以住宅小区的方式开发建设，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位，包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等；单幢楼或者小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、煤气、消防等。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先缴纳一定费用，建立住房专项维修资金，专门用于共用部位、共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。
本条共三款。第一款是关于住房专项维修资金缴交范围的规定。这里所谓缴交范围，是指哪些物业的业主应当交纳住房专项维修资金。根据本款规定，三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。第一类是住宅物业的业主，第二类是住宅小区内的非住宅物业的业主，第三类是与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。第二类和第三类物业的业主之所以也要交纳住房专项维修资金，是因为这两类物业与住宅物业之间有着不可分的关系。住宅小区内非住宅物业的业主和住宅物业的业主均需对小区内物业共用部位、共用设施设备的维护承担相应的责任，故住宅小区内的非住宅物业的业主也需交纳专项维修资金。与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，与住宅楼之间有着共用部位，还可能有共用设施设备，故该非住宅物业的业主也需交纳住房专项维修资金。
根据第一款规定，住房专项维修资金应当由业主交纳，这与目前有些地方的做法可能存在一定的差异。在制定《条例》过程中，各方面一致认为，住房专项维修基金制度作为一项房屋维修管理方面的基本制度，与业主的居住权益密切相关，应该有一个统一的、明确的规定。因此，《条例》明确规定由业主交纳住房专项维修资金。
本条第二款是关于住房专项维修资金的权属和用途的规定。根据本款规定，住房专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
根据建设部和财政部1998年11月联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》(建住房[1998]213号，以下简称213号文件)的规定，商品住房和公有住房出售后(房改房，以下同)都应当建立专项维修资金。商品住房的维修基金全部由购房人交纳，购房人应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修资金。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收入。公有住房售后的维修资金来源于两部分。售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。该部分资金属售房单位所有。购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金，售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收人。
213号文件关于维修资金权属的规定与本条第二款的规定并不完全一致。根据调查，相对商品住房维修基金而言，公有住房售后维修资金目前存在两方面的突出问题：一是应该从售房款中提取的维修资金没有提取，或者提取了但在代管过程中被挪用；二是售房款已被原售房单位挪用或使用，提取维修资金没有着落。产生这些问题的原因与这部分公有住房售后维修资金的权属有很大关系。213号文件规定，从公有住房售房款中提取的维修基金，属售房单位所有，但这些费用又必须用于已出售给个人的房屋的维修，所有人与使用人不一致，易造成作为所有人的售房单位不按照规定用途使用维修基金。
随着房改的不断深入和住房专项维修资金制度的不断发展,有必要对从公有住房售房款中提取的维修资金的性质予以调整，以解决所有权与使用权不一致的问题，切实保护购房人的合法权益。所以《条例》明确作出了"住房专项维修资金属于业主所有"的规定。下一步，配套办法将对此做出相应的规定。
需要指出的是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关专项维修资金的收取、使用、管理等必须符合国家有关规定。
本条第三款是关于专项维修资金收取、使用、管理办法的规定。《条例》并没有就住房专项维修资金的收取、使用和管理做出具体规定，而是在规定总的原则之后，授权国务院建设行政主管部门和国务院财政部门制定相应的办法。