全国物业管理行业生存状况调查报告.doc(167 KB)
为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止去年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献
随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。
（一）服务水平显著提高
统计数据显示，这次被调查企业所管理的20.39亿平方米物业项目，不再单纯是新建商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。目前，物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域。
为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉，被调查的4600家企业在2004－2006三年中先后得到县（区）级以上政府部门表彰达14635次。
（二）社会效益表现突出
一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。在被调查的4600家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人员。其中，属于政府机关人员分流24972人，企事业单位人员分流25072人，部队转复军人56894人，下岗、待业人员再就业151753人，大、中专毕业生分配68373人，农民工吸纳173710人，残疾人及其他人员安置20478人。
以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。
三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。
（三）经济效益逐步改善
统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入达2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7％，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。
以上数据表明，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。我们注意到，一些企业未将多种经营收入计算在内以及基于其它因素的考虑，在上报相关收入数据时有所保留。但近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。
另外，物业服务企业在提供服务过程中，积极为业主出谋划策，采取多种方式提高物业经营效益，其中238家企业三年中通过改善服务，提高房屋出租率等，为业主增加租金收益24667.16万元。还有298家企业通过节能改造，为业主增加经济效益8949.24万元。
（四）环境效益初步显现
物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。
二、行业发展的基本状况
（一）企业发展情况
完成上报调查数据的4600家企业基本分类情况如下：
以企业成立时间划分。
1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的5.82%，1994年至2007年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%。其中1994至2004年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增。
通过上述表格和数据，不难看出，81年至94年的前十三年，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至2004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。2004年以后，企业数量的增长速度放缓。
2.以企业注册登记类型划分。
国有企业758家，占总企业数的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。
以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低，建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。
3.以企业资质等级划分。
一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。
以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。
4.各资质等级面积、人员之间关系
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企业数 |
建筑面积
（万㎡） |
企业平均管理面积 |
人员
总数 |
企业平均人数 |
管理人员/
操作人员 |
管理人员人均管理面积
（万㎡） |
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一级 |
365 |
81826.30 |
224.18 |
322078 |
882 |
1：6.4 |
1.88 |
|
二级 |
713 |
57925.54 |
81.24 |
205392 |
288 |
1：6.1 |
1.99 |
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三级 |
3287 |
59304.75 |
18.04 |
220912 |
67 |
1：4.1 |
1.38 |
一级资质企业平均管理面积224.18万㎡，平均职工882人，管理人员人均管理面积1.88万㎡；二级企业平均管理面积81.24万㎡，平均职工288人，管理人员人均管理面积1.99万㎡；三级企业平均管理面积18.04万㎡，平均职工64人，管理人员人均管理面积1.38万㎡。
以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。