2014年大连市推出了《促进物业服务行业发展的实施意见》，其中最重要的一项措施，就是“物业属地化管理”，该实施意见出台后，能够解决大连市物业“条条管理”的现状，街道、社区将成为解决业主与物业公司矛盾的主要力量，不仅方便业主反映问题，也有利于及时化解矛盾。为此，我们协会就先后对从业人员进行了培训。同时在各个区和街道成立分会，社区也成立了工作站，来配合物业属地化工作的有序推进。
一、目前面临的问题和主要矛盾：
实施意见明确了属地化工作的目标任务、属地政府和相关部门的职责分工、工作实施步骤、工作要求等，为物业属地化管理指明了方向。措施有了，接下来就是怎样落实，有序推进属地化工作，也就是物业怎样与社区相融合，让这一措施“接地气”，是我们面临的主要问题。我在担任市物业协会会长的同时，还担任市代表，经常到各个社区进行走访，了解社情民意。在社区座谈中，我了解到，社区层面对于属地化以及物业管理多少有些困惑，社区原本日常性事务就很多，现在又增加了物业管理，一下子，让我们的社区干部不知道怎么干、怎么管了。
物业属地化是一个发展的趋势，社区建设是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志之一，物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中的许多内容需要依托物业管理服务来进行。物业管理也是在社区的管辖范围内，业主的第一身份是居民，也就是被社区所管理，按照这一思路，业主委员会，可以说就是社区居民委员会下面的分支机构。因此，我觉的要想把业主委员会工作做好，就必须加强党组织对业主委员的领导。
长期以来，业委会成立难、换届难，或者虽有业委会但不能得到业主的普遍认可，难以顺利开展工作；还比如，业委会运作中存在操作不规范现象或工作效果不理想，难以有效维护业主利益，甚至谋取私利，私搭乱建等等。因此，业主委员会这一制度存在很多的问题，也就是说“业主自治”这种制度，目前还不太适合在我国实行。
下面我想从以下三个方面具体分析这些问题的成因。
第一，业主大会制度与社区治理一直存在着“脱节”现象。小区业主认为业主自治制度具有排他性，导致街道、社区无法或不愿意插手小区的事务，使得业主大会制度和社区的治理体制无法形成统一、协调、互为融合的管理和被管理的治理关系。
第二，业主大会法律法规方面存在着“断层”。我国相关法律法规规定业主大会业主委员会在行使权力的同时，并没有承担何种责任以及承担责任的方式和途径等方面规定。任何事物、个人发展过程中的权利和义务相对等是一个基本法则，离开了这个法则就要出现问题。
第三，业委会发展仍处于初级摸索阶段。一是热心业主事务，具有公益心，本着义务性，为广大业主做事的人不多；二是一些业主认为当业主委员会是有利可图的，可以免物业费、停车费，甚者可以承揽个别工程等，把业主委员会当成是有利可图的机会，当选之后，根本不参与小区日常事务的监督和管理，有些甚至连业主都不认识。
在2016年9月25日的《大连日报》张健记者报道，在甘井子区某小区，记者随机采访6位业主了解小区物业服务情况，多数业主表示不满，但是当记者问及为什么不与业委会沟通解决时，竟无一人知道业委会的存在。同样，在金州区某小区，业委会和物业公司之间矛盾不断，各说各的理，相互推诿扯皮，严重影响了小区的服务质量。
总之，大连市物业管理的矛盾大多数都是因业主委员会而起，这些现象都影响着物业管理整体水平。我认为，业主委员会作为民间组织，党的领导缺失，是造成这一的混乱现象的根本原因。
二、新形势下要加强党组织对业主委员会的领导：
《物业管理条例》第20条规定，业主大会和业主委员会要接受居委会指导和监督。但指导及监督的关系的要求比较模糊。此外，这一指导规则参照香港的一些经验和做法，更侧重于居民自治管理，照搬过来之后，缺乏操作性，也不接地气。因此，发挥社区党组织的政治领导作用，是当前社区管理建设中需要不断探索的一个重要问题。
社区与小区物业的相同之处：物业管理是企业行为，作为企业，其属性是经营管理。同时，这个行业也是民生的大事，是为千家万户百姓冷暖住行服务的，更多的是无形的公共服务，可以说，物业就是最大的民生之一。
一是，要加强党组织对业委会的领导，要将党组织的红旗插到业主委员会上，全面加强党组织对业委会的政治和组织领导。业主大会制度不能在真空中成长，把业主自治制度纳入到社区治理范畴。对于业主大会制度的设计，不要仅仅局限于产权为纽带的小区物业管理事务上，更应该上升到社区公共事务的范围，与街道、社区产生有限的互动和衔接。比如说，大连中山区青云林海社区，就开创了“三位一体”志愿服务，就是在社区党组织的统一协调下，社区居委会、物业服务企业、业主委员会三者协同工作。创造性地把社区、业主代表和物业公司“捆”在一起，为居民提供便利周到的服务。社区居委会、物业公司、业主委员会三个组织在社区党组织领导下交叉任职，联合办公。在社区志愿服务工作站定期召开议事会，讨论小区存在的问题和志愿服务活动的安排、规划，让物业更多地了解业主的想法，也让业主了解物业的付出。这就是党组织在构建和谐社区发挥积极作用的典型案例。
二是，要加强业主委员会的政治体系建设，强化公益性。业主委员会作为一级组织，影响面非常大，影响的人员也非常多。比如说，大连市东港新区的一个高档住宅小区，业主自发成立业主委员会，而且还进行了公正，目的就要降低物业费和炒掉现有的物业公司。假如说街道不介入的话，这个项目就可能会出现问题，相对应的就会引起“蝴蝶效应”，引发当地一些高档项目纷纷效仿，从而导致该区域整体物业服务标准下降，造成恶性循环，最终受到损害的还是广大业主，也给政府部门造成负担。
就在今年的4月3日，中共中央国务院下发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》文件，里面就明确指出，要改进社区物业服务管理，加强社区党组织、社区居委会对业委会和物业企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委会、业主委员会和物业服务企业一是协调机制。探索在社区居委会下设环境和物业管理委员会，督促业委会和物业服务企业履行职责。应该说，我们实施的物业属地化管理与中央的精神完全一致，也更加坚定了我们抓好业委会以及物业管理工作的信心。
4月11日，市政府组织有关部门召开了物业管理座谈会，市政府骆东升秘书长亲自出席并主持了座谈会，征求了方方面面的意见和建议，相关材料会陆续下发到各区。骆秘书长在座谈会上指出，物业管理特别是业主委员会的问题应该有党委领导，政府要主导，居民要参与，合作共享，业主委员会是很好的工作组织，要组织好、建设好、指导好、发挥好作用，缺乏了对物业委员会组织领导，就失于工作阵地和手段。骆秘书长强调，要搞试点，每区选出不同类型的住宅小区，研究工作创新，做工作试点。骆秘书长的指示，可以说是“切中要害”，让我们听了之后，非常受鼓舞。因此，我建议大连市各个区，结合秘书长的指示下发文件，抓试点、树典型，提前动作，抓好物业管理工作。同时，我也建议社区干部要从如下方面入手，具体抓好物业管理工作：
1.社区党总支要抓好辖区内物业管理党建工作，加强对业委会建设的领导、指导与协调，在业委会组建及其运作中发挥好领导作用，参照人大代表的选举模式，社区党组织对业委会候选人进行提名并讨论通过，同时做好选举的监督和指导，确保选举出来的业委会成员公道、正派、有责任心，且能够代表广大业主的利益的人，作为业主委员会成员。
2.可以尝试在符合条件的小区成立党支部，接受社区党组织的领导，暂不具备条件的派遣党代表，积极开展党的工作，业委会还要自觉接受社区党组织的政治领导，遵纪守法，规范运作，依法维护好业主的合法权益。号召业主党员要带头遵守物业有关规章和业主各项规则，在社区物业管理活动中，充分发挥先锋模范作用，并密切联系业主群众，及时反映业主诉求。
3.完善制度，不断优化业主管理模式。按照中共中央的文件，建议抓个试点，在社区下设物业管理委员会，督促业委会和物业服务企业履行职责，对事关小区业主切身利益、小区公共利益的重大问题进行决策时，社区党组织要参与，为业主利益把关；完善测评制度，社区党组织要参与物业小区满意度测评工作，不断促进物业服务企业的规范运作；完善业委会例会制度，社区党组织主导，定期召开业委会例会，讨论小区物业服务相关工作，认真履行职责；开展业委会工作的评价制度，由社区党组织主导，定期组织居民对业委会工作情况进行评价，促进业委会工作的规范有序，对于不适合业委会岗位要求的委员，应根据评价情况以及相关程序，社区党总支书记给予谈话。
总之，这种“发挥党的政治优势，加强对业主委员会政治领导”的模式，可以说是在新的社区治理结构下，就如何发挥居民区党组织政治领导功能，构建社区与业委会良性互动机制的一种有益探索。社区和业委会两者的目的是完全一致的，都是为了居民生活质量更高和更好，实现和谐相处、良性循环、持续发展。